Diese Frage hat sich der ein oder andere Mieter bestimmt schon einmal gestellt. Doch wie sieht die Lage rechtlich aus? Gilt in der eigenen Wohnung das Recht auf Privatsphäre oder gibt es Fälle, in denen der Vermieter die vermietete Wohnung betreten darf? Diese und weitere Fragen möchte der nachfolgende Beitrag beantworten.
Welche Rechte haben Mieter hinsichtlich des Betretens der Wohnung durch den Vermieter?
Grundsätzlich gilt in einer Mietwohnung das Recht auf Privatsphäre. Das heißt, dass der Vermieter die Wohnung seiner Mieter nicht einfach betreten darf, um dort die Sauberkeit zu überprüfen. Jede Situation, für die das nicht gilt, basiert auf einem nachvollziehbaren Grund. Die Unverletzlichkeit einer Wohnung ist sogar im Grundgesetz festgehalten. Damit hat der Mieter stets das Hausrecht für das Betreten der Wohnung.
In welchen Fällen darf der Vermieter die Mietwohnung betreten?
Damit der Vermietung die vermietete Wohnung betreten darf, muss ein berechtigter Grund vorliegen. Das können zum Beispiel dringend notwendige Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen sein. Auch wenn es darum geht, einen Rauchmelder anzubringen oder die defekte Heizung wieder instand zu setzen, liegt ein berechtigter Grund vor. Um diese regelmäßig zu kontrollieren, ist es dem Vermieter gestattet, in die Wohnung zu kommen. Ähnliches gilt auch, wenn die Mietwohnung verkauft oder an andere Personen vermietet werden soll.
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Schließlich möchten Kaufinteressenten oder nachfolgende Mieter die neue Wohnung vorab sehen. Meldet sich ein Miet- oder Kaufinteressent beim Vermieter, so muss dieser dem Mieter den Besuch mindestens 14 Tage vorher ankündigen. Ansonsten sollte der Vermieter bei nicht dringenden Anlässen die Besichtigung drei bis vier Tage vorab anmelden. Müssen jedoch dringend Reparaturen vorgenommen werden, darf der Vermieter den Besuch des Handwerkers auch erst 24 Stunden vorher mitteilen.
Was das Ablesen von Zählerständen betrifft, hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu betreten. Dann gibt es noch den Fall, dass es zu einer Verletzung des Mietvertrags kommt, etwa wenn entgegen dem Mietvertrag Haustiere in der Wohnung gehalten werden. In all den bisher genannten Fällen darf der Vermieter die vermietete Wohnung nur in Anwesenheit des Mieters betreten. Ein alleiniges Betreten räumt die Rechtslage dem Vermieter nur dann zu, wenn Gefahr im Verzug besteht, also im Fall eines Brands oder eines Wasserschadens.
Überprüfung des Wohnungszustands (u.a. der Sauberkeit) alle fünf Jahre
Alle fünf Jahre ist es dem Vermieter erlaubt, den allgemeinen Wohnungszustand zu überprüfen. Dazu muss er vorab einen Termin mit dem Mieter vereinbaren. Eine Weigerung vonseiten des Mieters kann in diesem Fall sogar eine rechtmäßige Kündigung nach sich ziehen. Das trifft jedoch nicht auf unangekündigte Routinekontrollen zu. Die Überprüfung der Wohnung alle fünf Jahre entspricht den Richtlinien einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Gebäudes. Da der Vermieter der Eigentümer der Mietwohnung ist, muss er die Möglichkeit haben, den Zustand seines Eigentums in wiederkehrenden Intervallen zu kontrollieren.
Das trifft umso mehr zu, als dass sich Mietverhältnisse mitunter über mehrere Jahrzehnte erstrecken können. Während dieser Zeit möchte der Vermieter natürlich wissen, welche Maßnahmen zur Substanzerhaltung ergreifen muss. Nach Ablauf dieses Zeitraums sind der Erfahrung nach in vielen Mietwohnungen Reparaturen notwendig, da sich allgemeine Abnutzungserscheinungen auch bei regelmäßiger Pflege und Reinigung der Wohnung nicht vollkommen ausschließen lassen. Zu welcher Tageszeit die Überprüfung des Wohnungszustands zu erfolgen hat, regelt das Gesetz nicht verbindlich. Als Richtzeiten haben sich in der Vergangenheit die Zeit zwischen 10 und 13 Uhr vormittags sowie 15 und 18 Uhr nachmittags an Werktagen herauskristallisiert.
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Welche Räume darf der Vermieter in der Mietwohnung betreten?
Selbst in den Fällen, in denen der Vermieter das Recht hat, die Mietwohnung zu betreten, darf dieser sich nicht willkürlich in allen Räumen umsehen, sondern immer nur in jenen Zimmern, in denen ein konkreter Grund für die angekündigte Besichtigung vorliegt. Dem Vermieter ist es darüber hinaus nicht gestattet, ohne Erlaubnis des Mieters einen Zweitschlüssel zu bestimmten Räumen zu behalten und sich unbefugt Zutritt zu bestimmten Zimmern zu verschaffen.
Hat der Mieter den allgemeinen Zutritt verweigert oder befindet sich im Urlaub, darf der Vermieter die Wohnung im Notfall betreten, zum Beispiel nach einem Brand oder Wasserrohrbruch. Versperrt sich der Mieter einem zulässigen Besichtigungstermin komplett, darf der Vermieter diesem mit einer Abmahnung oder ordentlichen Kündigung drohen.
Kann eine dreckige Wohnung zur Kündigung des Mietvertrags führen?
Eine dreckige oder unordentliche Wohnung zu kündigen unterscheidet sich grundsätzlich von der bloßen Überprüfung derselben auf Sauberkeit. Zunächst einmal sagt der Mietvertrag nichts darüber, inwieweit eine Mietwohnung sauber gehalten werden muss, dennoch hat der Mieter eine Obhutspflicht. Das bedeutet, dass keine starken Geruchsbelästigungen entstehen dürfen oder die Mietwohnung gar von Ungeziefer wie Wanzen oder Flöhen befallen wird. Auch sieht die rechtliche Lage eine grundsätzliche Instandhaltungspflicht vor, die allerdings nicht die Reinigung der Wohnung umfasst.
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