Jegliche Veränderung an den Eigentumsverhältnissen von Grund und Boden wird im Grundbuch erfasst. Das entsprechende Dokument ist ein Grundbuchauszug. Weniger umfangreich als dieser mit allen Blättern, aber unverzichtbar bei Verkaufsplänen von Immobilien, ist die Eintragungsbekanntmachung.
Definition: Eintragungsbekanntmachung
Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt beim Wechsel von Eigentum, Schuldeinträgen, im Erbfall oder bei Erbauseinandersetzung. Ebenso sind auf den einzelnen Grundbuchblättern Eigentumsverhältnisse bei Verkauf, Versteigerung oder Schenkung ersichtlich. Über diese und viele weitere Einträge müssen berechtigte Personen- und Personenkreise informiert werden. Mit der Eintragungsbekanntmachung beginnen Fristen.
Zum Beispiel ist es möglich, Widerspruch gegen Einträge einzulegen, diese anzufechten oder sich grundlegend über den aktuellen Stand im Grundbuch zu informieren. Immobilienkäufer bekommen damit Sicherheit über die Eigentumsverhältnisse vor einem Kaufabschluss.
Verkäufer von Grund und Boden sowie darauf stehenden oder dazugehörigen Immobilien verbessern damit die Aussicht auf attraktive Kaufpreise. Denn wenn alle Rechtsverhältnisse amtlich mit der Bekanntmachung nachgewiesen werden, zögern Kaufinteressenten deutlich weniger als ohne solche Dokumente. Schließlich will niemand ein Haus kaufen, um dessen Grundfläche oder Garten noch mehrere Erben streiten.
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Wer macht eine Eintragungsbekanntmachung?
Für das Aufsetzen und die Vollständigkeit der Eintragungsbekanntmachung ist das Grundbuchamt zuständig. Hintergrund des § 55 GBO ist das Recht betroffener Personen auf vollständige Auskunft über aktuelle Eigentumsverhältnisse. Für Behörden und Rechtsorgane ist dies wichtig, falls Streitigkeiten eines Tages vor Gericht ausgetragen werden.
Auch Grundbuchämter untereinander sind zur Veröffentlichung der Eintragungsbekanntmachung verpflichtet. Ob eine Pflicht zur vollständigen oder teilweisen Bekanntmachung besteht, hängt von der Art des Eintrags und den erkennbaren Rechtsfolgen für aktuelle und künftige Eigentümer ab. Die Entscheidung auf einen vollständigen Verzicht trifft ebenfalls das Grundbuchamt, welches die Bekanntmachung herausgibt.
Für Eintragungsbekanntmachung des Grundbuchamts gelten ähnlich viele Vorschriften wie für die Art von Einträgen. Es kann also von Betroffenen durchaus nachgefragt werden, ob und in welcher Bekanntmachungsfrist mit der Veröffentlichung gerechnet werden kann. Ebenso können Vetos nur dort eingelegt werden, wo aktuell der Eintrag bzw. Eintragungsvermerk vorgenommen wurde.
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Vorschriften für die Form
Nach § 55 GBO muss laut Artikel Sechs der volle Wortlaut der Eintragung wiedergegeben werden. Dies umfasst neben dem Inhalt und der Rechtsart des Eintrags auch die Eintragungsstelle im Grundbuch. Name des neuen Grundstückseigentümers und bei Verkauf oder Eigentumswechsel der vorherigen Grundstückseigentümer müssen genannt werden.
Zum vollständigen Wortlaut gehört zusätzlich die Bezeichnung betroffener Grundstücke in amtlichen Verzeichnissen nach § 2 GBO Abs. 2. Dies sind die Liegenschaftskataster der Bundesländer. Durch die Einrichtung von Grundbüchern für Bezirke sollen Eigentumseintragungen übersichtlicher gestaltet werden. Wichtiger Teil der Eintragung im Katasteramt ist eine besondere Nummer, somit eine Art Fallakte.
Eine Zusammenfassung mehrerer zeitgleicher Einträge zu einer gemeinsamen Bekanntmachung ist nur unter besonderen Umständen zulässig. Falls die Katasternummer mehrere Grundstücke, Belastungen oder Eigentümerwechsel gleichzeitig dokumentiert, genügt zusammenfassend ein Bekanntmachungsdokument. Ansonsten bleibt es bei der wörtlichen Wiedergabe und Vollständigkeit für jeden einzelnen Grundstücksfall.
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Richtige Adresse für Eintragungsbekanntmachungen
Der Notar, der den Antrag auf Grundbucheinträge eingereicht hat, bekommt diese Eintragung bekannt gemacht. Ebenfalls erhalten eingetragene Eigentümer und alle in den Eintrag involvierten Personen eine Ausfertigung. Das können eingetragene Erben oder Käufer sein, Hypothekennehmer und -geber und andere, für die beispielsweise eine Reallast, Grund- oder Rentenschuld eingetragen wird.
Bei mehreren Miteigentümern eines gemeinsamen Grundstücks bekommt der Eigentümer eine Bekanntmachung sowie diejenigen Miteigentümer, auf deren Grundstücksanteil sich die Eintragung bezieht. Ebenfalls muss das Katasteramt von der Eintragung erfahren, um für das jeweilige Verfahren bzw. die veränderten Einträge oder Neueinträge eine Nummer zu vergeben.
Untereinander besteht die Pflicht zur Eintragungsbekanntmachung zwischen dem Grundbuchamt, in dem ein Grundstück geführt ist und dem, welches einen Eintrag bei Rechtsveränderungen vornimmt. Ergibt sich eine Aufhebung von Eintragungen, zum Beispiel von Schuldbelastungen, muss eine erneute, vollständige Bekanntmachung an alle betroffenen Adressaten erfolgen.
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Wichtige Gründe für die Vorschriften
Klare Eigentumsverhältnisse schützen Käufer und Verkäufer vor Nachteilen gegenüber Versicherungen und eventuell involvierten dritten Personen. Auch gegen Missbrauch von Grundstückeigentum sind eingetragene Personen oder Institutionen damit geschützt. Allerdings ist eine Abwehr unberechtigter Forderungen nur möglich, wenn alle von der Eintragung innerhalb geltender gesetzlicher Fristen erfahren.
Die jüngsten Komplikationen mit Grundstückserklärungen im Rahmen der Steuerreform machen deutlich, wie wichtig aktuelle Einträge und deren Bekanntmachung für alle Beteiligten sind. Nachforschungen zu Eigentümern, Erben und Rechtsverhältnisse dauerten in dieser verlangten Meldephase teilweise mehrere Monate. Durch die jetzt nötige Aktualisierung kann im digitalen Zeitalter solchen Unklarheiten vorgebeugt werden.
Hohen Stellenwert hat die Eintragungsbekanntmachung von Grundstückseinträgen im Erbrecht. Zum Beispiel kann eine reguläre Erbauseinandersetzung – also Auflösung von Erbengemeinschaften – nur dann erfolgen, wenn alle Grundstücksanteile ordentlich zugewiesen sind. Auch die Nachforschung nach Erben mit unbekanntem Aufenthalt gelingt damit deutlich leichter und schneller.
Fazit
Grundbucheinträge dienen dem Schutz und der Dokumentation von Eigentum an Grund, Boden und Immobilien. Die Bekanntmachung solcher Einträge schützt alle Beteiligten vor ungünstigen und unberechtigten Rechtsfolgen. Beim Immobilienverkauf erkennen Kaufinteressenten daran, dass der Verkäufer wirklich und aktuell der Eigentümer und das Kaufobjekt frei von finanziellen Belastungen oder Vormerkungen ist.
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