Deutschland gehört zu einem von 14 OECD-Ländern mit weitreichender Mietpreisbindung. Diese soll Mieter vor zu hohen Preisen schützen und gewährleisten, dass Vermieter ihre Marktmacht nicht komplett ausnutzen können. Denn das Gesetz gibt beispielsweise bei der Miete einen Spielraum vor, der einzuhalten ist. Zudem dürfen Mieterhöhungen nur innerhalb eines bestimmten Rahmens erfolgen – eine freie Preissetzung ist in der Regel nicht möglich.
Deswegen sind Mieten in Deutschland nach wie vor eher günstig, wenn man Einkommen und Kosten gegenüberstellt und mit ähnlichen Ländern vergleicht. Allerdings sind Wohnungen ausgesprochen knapp und in beliebten Lagen heiß begehrt. Interessenten sollten deswegen frühzeitig mit der Suche beginnen, zum Beispiel auf Seiten wie Rentola.de. Dort finden sich in ganz Deutschland zahlreiche attraktive Wohnungen zur Miete, was die sonst oft langwierige Suche erheblich erleichtern kann. Es schadet aber nicht, zuvor alle wichtigen Aspekte der Mietpreisbindung zu kennen.
Die Mietpreisbindung schützt vor drastischen Erhöhungen
Vermieter möchten natürlich eine attraktive Rendite erzielen, doch sie dürfen Mieterhöhungen nur im bestimmten Ausmaß durchsetzen. Die Mietpreisbindung verhindert drastische Erhöhungen und orientiert sich an zwei wichtigen Grundsätzen: der ortsüblichen Vergleichsmiete nach BGB § 558 und den Kappungsgrenzen bzw. der Mietpreisbremse. Generell darf ein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, er muss dabei aber die Grenzen beachten. Bei der Kappungsgrenze sind das nicht mehr als 20 % Anstieg innerhalb von drei Jahren, in rund 360 Städten liegt dieser Wert sogar bei 15 %. Zudem gilt in 89 Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse, die den Anstieg bei Neuvermietungen auf 10 % begrenzt.
Damit sind Mieter in der Regel gut geschützt, auch wenn solche Grenzen in der Kritik stehen, Wohnungsbau und Instandhaltung negativ zu beeinflussen. Insbesondere der aktuelle Notstand an Wohnungsraum und die hohe Nachfrage könnten den Neubau ankurbeln, doch hohe Zinskosten, Fachkräftemangel und die Mietpreisbindung wirken auf Investoren zunehmend abschreckend.
Mietspiegel dient oft als Grundlage für Vergleichsmiete
Einer der wichtigsten Indikatoren, nach dem ein Vermieter sich zu richten hat, ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ergibt sich aus dem Mittelwert der üblichen Mieten, die in einer vergleichbaren Gemeinde über die vergangenen sechs Jahren verlangt wurden. Dabei muss die Wohnung natürlich ebenfalls vergleichbar mit Hinblick auf Lage, Größe, Ausstattung oder Energieeffizienz sein.
Es gibt zwar mehrere Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen, doch oft wird dafür als Erstes der Mietspiegel herangezogen. Dieser wird in Zusammenarbeit einer Gemeinde mit Mieter- und Vermieterverbänden erstellt und gewährt einen guten Einblick zum Mietpreisniveau eines Ortes. Dabei können die Gemeinden auf zwei unterschiedliche Verfahren zurückgreifen, die beide Vor- und Nachteile haben.
1. Einfacher Mietspiegel
Angefangen beim sogenannten einfachen Mietspiegel, den die jeweilige Stadt oder Gemeinde erstellt. Das geschieht gemeinsam mit den zuvor genannten Interessenvertretern von Mietern und Vermietern, die nach bestem Wissen und Gewissen agieren. Ist ein einfacher Mietspiegel erstellt, sollte er zumindest alle zwei Jahre aktualisiert werden, um stets die aktuellen Mietpreise widerzuspiegeln. Der Vorteil des einfachen Mietspiegels ist die vergleichsweise einfache Erstellung. Das geht jedoch mit dem Nachteil einher, dass er nicht so präzise ist wie ein qualifizierter Mietspiegel und im Streitfall verschiedene Interpretationsmöglichkeiten erlauben kann.
2. Qualifizierter Mietspiegel
Dem gegenüber steht ein qualifizierter Mietspiegel, der prinzipiell auf die gleiche Weise erstellt wird. Vertreter von Mieter- und Vermieterverbänden sind ebenso beteiligt, um keine der beiden Seiten zu benachteiligen. Doch die genaue Erfassung geschieht mithilfe von anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und ist somit präziser und aussagekräftiger. Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre komplett neu erstellt werden, dann erfüllt er aber sogar rechtliche Anforderungen im Streitfall. Natürlich geht das mit einem weitaus höheren Aufwand bei der Erstellung einher.
Weitere Methoden zur Ermittlung der Vergleichsmiete
Aber nicht in allen Städten Deutschlands gibt es einen Mietspiegel. Momentan profitieren Menschen in über 500 Städten von der höheren Transparenz, allen voran in den Großstädten. Kleinere Orte müssen hingegen oft ohne einen Mietspiegel auskommen und sich auf andere Art an die ortsübliche Vergleichsmiete herantasten. Die zweite beliebte Methode ist es, auf eine sogenannte Mietdatenbank zurückzugreifen. Diese umfasst ähnlich wie der Mietspiegel Informationen von Interessenvertretern beider Seiten und ist in der Regel sogar etwas aktueller. Dafür ist sie jedoch nicht so einfach einzusehen und hat weniger starke Aussagekraft als beispielsweise ein qualifizierter Mietspiegel.
Zuletzt kann ein Vermieter noch die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen erstellen lassen, der hierfür ein Gutachten ausstellt. Oder er sucht drei Vergleichswohnungen mit ähnlichen Spezifikationen, die er als Basis für eine Mieterhöhung nimmt, sofern diese gerechtfertigt ist. Diese Methoden sind jedoch in der Praxis eher selten, auch weil die Digitalisierung heute bessere Alternativen bietet (siehe Mietdatenbank).
Fazit: Die Mietpreisbindung hat Vor- und Nachteile
Der Mietmarkt ist in Deutschland durch die Mietpreisbindung strikt kontrolliert, um Mieter vor überhöhten Preisen zu schützen. Viele Mieter können dadurch langfristig planen und sind vor drastischen Erhöhungen geschützt, was die derzeit hohe Nachfrage eigentlich erlauben würde. Auf der anderen Seite steht die Mietpreisbindung aber in Verruf, den Neubau und Investitionen zu bremsen. Es gibt also sowohl Vor- als auch Nachteile, die für Mieter und Vermieter dadurch entstehen.
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