Nebenkosten sind ein Dauerthema zwischen Vermietern und Mietern. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um private oder gewerbliche Verträge handelt. Der Gesetzgeber regelt klar, welche Positionen umlagefähig sind und welche nicht.
Die rechtliche Basis für umlagefähige Nebenkosten findet sich in der Betriebskostenverordnung. Diese umfasst die Kosten, die durch den „bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes“ entstehen. Investitionen und Reparaturen zählen nicht dazu. Für private Mietverhältnisse ist die Betriebskostenverordnung zwingend, für gewerbliche dient sie als Orientierung. Eigentümer müssen jeden Posten in der Nebenkostenabrechnung mit einer Rechnung belegen. Positionen ohne Rechnung müssen Mieter nicht bezahlen.
Umlagefähige Versicherungen
Zu den umlagefähigen Positionen gehören bestimmte Versicherungen. Eigentümer dürfen eine Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen, ebenso wie eine Feuer- oder Haftpflichtversicherung. Eine Elementarschadenversicherung etwa gegen Sturm, Hagel und Hochwasser muss ebenfalls von den Mietern bezahlt werden. Nicht umlagefähig sind hingegen Rechtsschutz- oder Hausratversicherungen des Vermieters, da sie keine Kosten des Gebäudebetriebs betreffen.
Gartenpflege und Außenanlagen
Die Pflege von Grünanlagen, Wegen und Spielplätzen zählt ebenfalls zu den umlagefähigen Nebenkosten. Hierunter fallen Ausgaben für Rasenmähen, Baumschnitt oder das Entfernen von Laub. Auch der Winterdienst darf auf die Mieter verteilt werden. Plant der Eigentümer jedoch größere Neugestaltungen wie eine neue Hecke oder Spielgeräte, sind dies Investitionen. Eine Investition dient der Wertsteigerung eines Objekts und muss daher nicht von den Mietern getragen werden.
Reinigung, Hausmeister und Schornsteinfeger
Regelmäßige Treppenhaus- und Gebäudereinigungen sowie der Einsatz eines Hausmeisters sind umlagefähig, soweit sie sich auf laufende Dienstleistungen beziehen. Auch die Kosten für den Schornsteinfeger – also Kehr- und Überprüfungsarbeiten – gehören klar in die Betriebskosten. Anders sieht es bei Reparaturen aus: Muss der Hausmeister etwa eine defekte Pumpe austauschen oder eine Tür reparieren, handelt es sich nicht um umlagefähige Instandhaltungskosten.
Abgrenzung zu Reparatur- und Verwaltungskosten
Der Gesetzgeber zieht eine klare Grenze zwischen laufenden Kosten und Investitionen. Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltungskosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Dazu zählen etwa die Kosten für die Hausverwaltung, Bankkosten oder Honorare für Rechtsanwälte. Auch wenn diese Ausgaben für den Eigentümer regelmäßig anfallen, gelten sie nicht als Betriebskosten im Sinne der BetrKV. Die Umlage von Reparaturen wird über einen Zusatz im Mietvertrag geregelt. Im Mietvertrag wird ein Betrag festgelegt. Bis zu dieser Höhe muss der Mieter die Rechnung tragen. Liegt die Rechnung über diesem Betrag, muss sie vollständig vom Eigentümer bezahlt werden.
Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerbemiete
Während im Wohnraummietrecht die BetrKV die verbindliche Grundlage bildet, herrscht im gewerblichen Mietrecht größere Vertragsfreiheit. Vermieter und Mieter können hier die Umlagen der Nebenkosten vertraglich vereinbaren, solange keine unangemessene Benachteiligung vorliegt. In der Praxis orientieren sich viele Gewerbeverträge ebenfalls an der BetrKV, erweitern den Katalog jedoch um zusätzliche Positionen. Für Eigentümer ist es daher ratsam, im Gewerbemietvertrag die Nebenkosten explizit und detailliert aufzuführen.
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